九点半导语

　　按照往常惯例，预测来年楼市走向是房地产行业的年终“重头戏”。在过往十余年中，任志强因敢于预言而备受关注。今年，任志强仍然出现在各大论坛中，但他却没有预言，这让大家惊讶不已！

　　这一次，连任志强都说“判断不好了”！

　　那个永远都在鼓吹楼市“涨涨涨”的任志强，居然说出“不敢说了，这一次我也判断不好。”这种话！

　　按照往常惯例，预测来年楼市走向是房地产行业的年终“重头戏”。其中任志强坚称房价一直涨，买了房的都能赚钱了。

　　这次却不一样，对于过往调控周期，任志强的总结是，“就房价来说，大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候，政府采取了一些启动（刺激）措施，然后市场开始进入疯狂的阶段，然后再开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复。因此，房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。

　　这次没有人知道会不会再启动了。”

　　什么意思？就是说，国家想让房价别涨的那么疯，但房价因调控“跌跌不休”也不行，所以就刺激一阵，调控一阵。以前都是这么弄得，现在任志强已经不敢确定之后会不会和以前一样了。

　　任志强甚至表示，因不确定因素较多，这一次，他的确是判断不好未来楼市走向。

　　这可惊呆了大众！以前任志强都是这样说的：

　　“过去没投资房产和舍不得买的人活该 该你穷”；

　　“房地产市场没有泡沫，买房人一定比开发商赚得多”；

　　“中国人太有钱，房子太便宜”；

　　“工资在涨，GDP在涨，房价不涨就不对”；

　　“房产品牌就该有暴利”；

　　“年轻人就该买不起房”；

　　“买不起房就该回农村”。

　　现在，这个房价上涨的代言人，却突然口径大变，只能说如今的楼市和以前已经不同了。

　　行业把这一次的大调整命名为“二次房改”，跟二十年前启动的房改政策做对应，二十年前没有人预计到几天的局面，今天也预测不了今后的房价到底怎么走。

　　任志强的话表明房地产的一个更新换代的时候到了，调控打破过去为了治理房价而调房价的头痛医头脚痛医脚的方法，从住房制度改革和长效机制建设入手，根本解决房地产问题。

　　地王崩溃，股权变动，开发商资金紧张了

　　几个月前，万科的郁亮喊话“万科作为开发商的时代结束了”。

　　很多人不知道什么意思，直到前不久我们看到：

　　1、昔日“地王”，南京京奥港未来墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000万元。与此同时，该项目一笔34亿元融资即将到期，京奥港资金链出现风险；

　　2、北京总价第三高地块——丰台地王在拍地后正经历股权的第三次变动；

　　此外，观察2016年50个典型“地王”后发现，目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工，这意味着有43宗土地项目未入市，占比为83%。

　　原因很显然，资金开始紧张了。

　　要知道，这些地王大多都是去年加杠杆拿的。近两年，大大小小房企在楼市一片叫好的浪潮中，激进拿地。中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并。大房企加杠杆拿地，是为了进一步扩大规模，吞并中小房企，独享市场。

　　随着楼市调控政策呼啸而至，开始还抱着侥幸心理的开发商们懵逼了，尤其是中小房企，因为限购限售限价打乱了他们的如意算盘。

　　祸不单行的是，银行利率升高，又抬高了房企的融资难度和成本，一方面进钱难，另一方面融资难，房企债务率开始攀升，中小房企捉襟见肘了。

　　房地产正由量变到质变

　　从当初的分房到快速商品化，再到如今的租购并举。房地产不断向前发展，也在不断纠偏。

　　总体的趋势是越来越务实，用最覆盖最广泛最容易实现的方式解决住房需求。一个很明确的逻辑就是让租房承载刚需，提供租赁房源显然要比盖房子卖给刚需要容易得多，也能覆盖更多的人。

　　让有能力人的去市场上买房，改善自己的住房条件，但要承担高昂的房价。

　　按照以上逻辑，房租保持稳定，房价缓慢上涨，是基本确定的。

　　但计划赶不上变化。房地产市场发展到今天，透支了太多人的收入，累计了“泡沫”，在外部环境不断恶化（以美国加息、缩表、减税为代表），加息周期启动的情况下，这种泡沫变得越来越烫手，

　　房地产泡沫既不能扩大也不能刺破。在这种情况下，我们选择了“抑制资产泡沫”，稳住楼市，坚决不能发生系统性金融风险。

　　从2017年几百次调控，到“1+9”大以来的顶层信号，再到住建部在武汉表示房地产调控绝不会松动，很明显，以上意志是非常坚定的。

　　最终，我们将过渡到长效机制，并强调过渡期房地产调控短期措施做好衔接，确保楼市调控由长效机制平稳接手。

　　其实，这次任志强不敢说是真的，判断不好也是真的。

　　不敢说是因为任志强一直扮演了多军的领头羊，他再坚持看多的言论是不适宜的；判断不好是因为，浸淫房地产行业几十年，任志强不会看不到这次调控的决心和房地产的大势。以往敢喊出“有生之年看不到房价下跌”，现在的确也没那么自信了。

　　现如今，任志强已全身心投入公益事业，成为阿拉善协会会长，到处推销他的沙漠节水型小米——任小米。

　　不管怎么说，一个有真性情的任志强，让我们加深了对房地产的认知，从这一点来看，他也是值得我们尊重的。

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